成都写字楼市场分析报告(开发累计投资额同比增长33%)

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1、甲写供需:0新增供应推动空置率降低

(原文来自www.77y77.com)

看图一的灰色空置率走势线,2012年—2019年,成都甲级办公市场的空置率整体持续走低,这说明出租率在逐步上升,净吸纳率在2017年有了极大的提升。

(原文来自www.77y77.com)

2012年—2017年的5年时间里,成都多家商业地产机构和媒体都会常常提到的一个词汇——空置率,这个时候成都甲级写字楼市场持续保持了30%以上的写字楼空置率,试想一下,一栋写字楼百分之三十的空置,这对持有方来说压力可想而知。

(自媒体www.77y77.com)

高居不下的空置率,反映到市场成交面,是低迷的租金,企业投资活跃度不高,这也可以窥探到这期间的整体经济活跃程度。2017年之后,成都甲级写字楼市场才开始有了质的变化,低于30%,并持续走低,这也侧面反映尽管全球经济不景气,但成都的经济活力在持续攀升。并且,从过去十年成都甲级办公楼子市场的空置率来看,除了天府新区,各个区域的空置率都有下降,市中心空置率达到了历史最低。

就供应来说,今年第三季度,甲级写字楼新增供应为零,再以季度为单位往回看,0新增供应在2019年就开始出现了。为什么这么少?看成都土地供应频率,看成都地价,再看核心地段新增的商业性质土地供应,这就是少的原因。

这里总结一句,甲级写字楼办公需求上涨,供应不足,推动了空置率进一步回落。

2、甲写存量:高新南存量超全市五成办公族越来越“南”

从上图的两个数据表中可以发现,

成都甲级写字楼存量仍旧是集中于高新南

(金融城、大面及天府新区),存量占比超过全市五成。

3、未来供应:天府新区两年后迎来大量竣工

因近两年成都的天府新区大量放地,天府新区秦皇寺板块作为未来成都的第二个中心,天府新区未来会成为成都写字楼市场的新增供应主力。那么遵循一路向南的城市发展走向,未来成都的办公族将会越来越“南”了

4、租金:2019年租金水平竞与十年前持平

尽管前面说到,甲级写字楼市场的空置率持续下降,但从租金来看,办公需求同比是微跌的。目前成都甲级写字楼租金是100元/㎡/月的水平,乙级写字楼为70元/㎡/月的水平,租金价差是30元/㎡/月,个人认为,

这个价差没有拉开甲乙写字楼的差距。

我们还会惊讶的发现,目前写字楼的租金水平竟然几乎与2008年持平,甚至略低于2008年。地价在涨,造价成本在涨,租金却与十年前持平,这是什么逻辑?宏观层面来看,这与整体经济走势有很大的关系。

5、面积:小面积办公主导市场需求小微企业活跃

细分企业租赁写字楼的原因,今年的前三季度都表现出了企业在办公环境升级方面的强劲需求,其次是扩张需求,这表明了企业的发展势头强劲。

另外,从统计的第三季度办公楼租户面积统计分布来看,100—200平米的办公需求占了31%,其次是200—300平米的面积段需求较大。这还证明了一点是,成都的小微企业非常活跃,营商创业环境较好。当然,如果是大面积段的租赁面积占主导,对成都经济活力和城市地位来说,又是一个升级的表现层面了。

6、板块:房地产及建筑业偏好高新南办公

办公向南已经是主流趋势,大源、金融城两个板块就吸引了成都超过一半的金融业、房地产及建筑业及TMT行业。这三个行业占据了成都各个行业对写字楼需求的半壁江山。

但金融业及TMT行业除了高新南区域,市中心对他们同样也有吸引力。尤其是TMT行业更愿意选择在市中心办公。而房地产行业69%的企业把办公地选择在了城南。

越来越多的企业聚集在城南,一是城南的写字楼硬配件更先进,其次,城南越来越有国际范儿,也是成都的发展主流方向,对企业来说“门面”就非常重要了,再者是办公人群的交通出行,市中心更为拥堵,不过现在城南办公楼集聚的天府二街、三街同样拥堵,但城南能分散办公人群,缓解市中心的拥堵情况。

某种程度上,写字楼市场能够侧面反映成都的经济活力与城市发展水平,下面,我们再看两张图,了解一下宏观经济与写字楼市场的关系。

7、成都第三产业增速常年领先全国平均水平

宏观经济是驱动整个房地产界发展的支柱,尤其对写字楼市场来说,从宏观经济整体GDP水平到第三产业GDP水平,都是和写字楼的租赁、销售直接呈正向相关性。

从上图可以看到,成都的GDP增速常年高于全国平均水平,尤其是第三产业,成都是呈现比较均衡的增速,而全国的增速是在2019年降入谷底开始回升。也因此我们从成都的写字楼市场数据表现中看到了空置率的逐年降低,尽管全球经济不甚景气,但成都的经济活力仍旧是可喜的。

8房地产开发仍是拉动投资的重要动力

全国来看,整体的投资增长是下降的,但成都在2014年开始有了逆转,逐步回升至2016年,又缓慢回落至2019年,2019年之后至今固定资产投资又开始上扬,但全国的固定投资增长还在持续下降。

在“全国及成都房地产开发投资额占固定资产投资”比例图中,成都仍旧是高于全国水平的,房地产投资占到了全部固定投资的25%以上,这说明房地产仍旧是拉动投资的主要动力。

但目前,成都的房地产占固定投资比低于2015年之前,

这跟成都控制土地供应及严控楼市也有较大的关系,另一个层面是整体经济不经济带来的影响,房地产占固定投资的比例自然也影响到写字楼的市场供应面。

总结

自2017年地价高涨以来,成都甲级写字楼市场供应持续走低,但空置率逐年降低,这透露了一个关键信息:写字楼供应已经快跟不上成都的经济发展势头了。但和2016年以前的高空值率比起来,这是一个相对平衡的好现象。

做过写字楼的都知道,实体经济的成长是写字楼的命脉、是写字楼的基础。从写字楼的市场表现也窥见实体经济的发展状况,就成都而言,尚算健康。

由于宏观经济仍然存在不确定因素,同时贸易争端持续,写字楼市场如股市,会受宏观经济波动影响,但整体而言,成都作为准一线城市经济活力表现一直不错,未来成都写字楼市场不可限量。

写字楼发展成熟度,某种程度上也代表了成都的国际范儿。尤其是城南商务、商业、人居氛围全面成熟,金融、专业服务、零售商业等高附加值产业聚集度将不断提升,因此未来高新南区的将不断朝向成熟CBD的特征发展。

特别鸣谢:仲量联行2019年第三季度成都房地产市场报告

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